L’actu juridique – novembre 2026
Sélection issue de JurisHebdo Immobilier
ÎLE DE FRANCE
L’État peut modifier le schéma directeur
CE, 10e-9e ch. réunies, 23 sept. 2026, n°507246, mentionné aux tables, rejet
Le Conseil d’État précise, en matière d’aménagement et d’urbanisme, les pouvoirs de l’État lors de l’approbation du schéma directeur de la région Île-de-France (Sdrif). Plusieurs communes, associations et le département du Val-de-Marne demandaient l’annulation du décret du 10 juin 2025 approuvant le Sdrif. Ils contestaient notamment l’ajout par l’État d’une «pastille d’urbanisation» permettant la construction d’un établissement pénitentiaire à Noiseau, qui ne figurait pas dans le schéma adopté par le conseil régional.
Le Conseil d’État rappelle que la région élabore et adopte le Sdrif, mais que son approbation relève de l’État, par décret en Conseil d’État. À ce stade, celui-ci peut modifier le document afin de garantir le respect des obligations prévues par l’article L.123-2 du code de l’urbanisme, notamment pour permettre la mise en œuvre d’un projet d’intérêt général (PIG) relevant de l’État. Une limite s’impose toutefois: les modifications ne doivent pas bouleverser l’économie générale du schéma.
En l’espèce, le projet pénitentiaire avait été qualifié de projet d’intérêt général par un arrêté préfectoral du 18 mai 2024. L’État pouvait donc ajouter la pastille nécessaire à sa réalisation. Le Conseil d’État estime que cette modification ne bouleverse pas l’économie générale du Sdrif. L’absence de la pastille sur la carte soumise à enquête publique n’entache pas davantage la procédure: le projet figurait dans l’avis de l’État annexé au dossier, avait été évoqué en réunions publiques et avait suscité de nombreuses contributions.
Enfin, l’urbanisation de 25ha, sur 10.839ha de capacités prévues par le Sdrif, ne remet pas en cause ses objectifs de préservation des terres agricoles. Le projet est en outre exclu du décompte régional de la trajectoire ZAN en tant que projet d’envergure nationale d’intérêt général majeur. Les requêtes sont rejetées.
À retenir
L’État peut modifier le Sdrif pour intégrer un PIG. La modification ne doit pas bouleverser l’économie générale du schéma.
EXPROPRIATION
L’indemnité d’occupation exige une instance distincte
Cass. 3 civ., 8 octobre 2026, n°24-18.350, FS-B, cassation partielle
Une propriétaire expropriée, restée dans les lieux après la date convenue, est condamnée en appel à verser 68.000€ d’indemnité d’occupation, dans le cadre d’un litige portant sur les indemnités de dépossession. La Cour de cassation censure cette condamnation. Si le juge de l’expropriation est compétent pour fixer une indemnité d’occupation, il ne peut le faire dans l’instance consacrée à l’indemnisation du bien, même en appel. Cette demande doit être présentée dans une instance tendant à l’expulsion des occupants ou au règlement d’une difficulté d’exécution. La condamnation est annulée sans renvoi.
DÉMOLITION
La faiblesse du préjudice ne suffit pas à l’écarter
Cass. 3 civ., 1er octobre 2026, n°24-14.709, FS-B, cassation
Après l’annulation d’un permis de construire, des voisins demandent la démolition du bâtiment pour aggravation des vues et perte d’ensoleillement. La cour d’appel rejette leur demande, estimant ces nuisances limitées. La Cour de cassation censure cette décision: la gravité du préjudice est indifférente dès lors qu’il est personnel et directement lié à la violation d’une règle d’urbanisme. Si les conditions de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme sont réunies, le juge doit ordonner la démolition nécessaire à la mise en conformité, sauf impossibilité.
COPROPRIÉTÉ
Le règlement peut-il confier le procès-verbal à un notaire?
Cass. 3 civ., 17 sept. 2026, n°25-13.544, 501 FS-B, rejet
Un règlement de copropriété peut prévoir l’intervention d’un notaire lors d’une assemblée générale, mais jusqu’où peut-il aller dans la définition de son rôle? En l’espèce, une clause imposait sa présence pour toute assemblée appelée à examiner une modification du règlement et lui confiait le soin de dresser le procès-verbal de la réunion, puis d’en faire transcrire une expédition. Le syndicat des copropriétaires demandait que cette stipulation soit réputée non écrite.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel de Lyon qui avait accueilli cette demande. Elle rappelle qu’en vertu de l’article 15, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, le syndic assure le secrétariat de séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale. Il appartient donc à cette dernière, et à elle seule, de désigner, si elle le souhaite, un autre secrétaire. Le règlement de copropriété ne peut anticiper ce choix. La clause qui prive ainsi l’assemblée de sa faculté de désignation doit être réputée non écrite en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Rien n’interdit cependant au secrétaire de séance de se faire assister par un tiers, notamment un notaire. C’est donc la substitution organisée à l’avance par le règlement qui est sanctionnée, et non le concours du notaire. La décision préserve ainsi le pouvoir de l’assemblée générale de choisir elle-même celui qui exercera le secrétariat de la séance.
À retenir
Le règlement ne peut désigner par avance un notaire comme secrétaire de séance. Ce choix appartient à l’assemblée générale.
RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
La sous-traitance mieux encadrée
Arrêté du 30 septembre 2026, JO du 3 octobre 2026, texte n°38
À compter du 1er janvier 2027, les entreprises sous-traitant des travaux de rénovation énergétique aidés devront satisfaire à de nouvelles exigences pour détenir le signe de qualité requis. Elles devront notamment disposer de responsables techniques qualifiés, assurer le suivi des sous-traitants et garantir la traçabilité des chantiers. Leur régularité administrative, sociale et fiscale, leurs assurances et leur situation financière seront également contrôlées. Elles resteront responsables de la conformité et de la qualité des travaux sous-traités.
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