L’actu juridique – octobre 2026

Sélection issue de JurisHebdo Immobilier

LOTISSEMENT
Le cahier des charges n’est pas opposable à la commune

Cass. 3 civ., 3 sept. 2026, n°24-16.968, n°448 FS-B, rejet

Des colotis contestaient la vente par une commune à une SCI d’un terrain identifié comme espace vert par le cahier des charges du lotissement. Après la construction d’un immeuble, ils avaient demandé l’annulation de la vente et la démolition, estimant que l’affectation du terrain ne pouvait être modifiée sans leur accord. La cour d’appel de Bordeaux avait rejeté leurs demandes.
La Cour de cassation confirme cette solution. Le cahier des charges prévoyait la cession à la commune de l’espace vert et de l’ensemble des ouvrages collectifs. Or, lorsqu’une commune bénéficie du transfert de la totalité des voies et espaces communs, elle n’acquiert pas la qualité de colotie. Les stipulations du cahier des charges ne peuvent donc lui être opposées et la procédure de modification des documents du lotissement prévue par l’article L.442-10 du code de l’urbanisme n’est pas applicable.
Le terrain avait par ailleurs été incorporé au domaine public communal, puis déclassé après sa désaffectation. Les délibérations correspondantes n’ayant fait l’objet d’aucun recours, la SCI avait acquis un bien relevant du domaine privé de la commune. La vente ne pouvait dès lors être contestée par les colotis sur le fondement du cahier des charges. Il était donc inutile de rechercher si les parties avaient entendu conférer une valeur contractuelle à l’affectation du terrain en espace vert.
L’arrêt ne remet pas en cause la force contractuelle du cahier des charges entre colotis. Il en précise la limite: elle ne s’étend pas à la commune bénéficiaire du transfert des équipements communs, qui n’entre pas dans le cercle contractuel du lotissement. Une fois ces biens transférés, leur devenir relève des règles de la domanialité publique puis, après désaffectation et déclassement, de celles du domaine privé communal.

À retenir
La commune bénéficiaire du transfert des voies et espaces communs n’est pas colotie. Le cahier des charges demeure contractuel entre colotis, mais ne lui est pas opposable.

ZAN
Davantage de souplesse pour les communes?

AN, question n°12968, 30 juin 2026, Jean-Pierre Bataille (Nord, LIOT)

Comment relancer la construction de logements tout en respectant les objectifs du ZAN? Interrogé sur cette articulation, le gouvernement reconnaît que la production de logements reste insuffisante. Outre les mesures fiscales, l’élargissement du PTZ et la simplification de  l’urbanisme, il entend redonner des marges aux collectivités en matière de sobriété foncière. Une proposition de loi en cours d’examen prévoit notamment de faciliter la mutualisation des droits à construire entre communes afin de mieux concilier objectifs du ZAN et besoins locaux en logements.

COLLECTIVITÉS
Urbanisme: le Sénat veut lever les freins

Sénat, rapport d’information n°797 (2025-2026), Bernard Delcros et Rémy Pointereau, 25 juin 2026.

Dans son rapport sur la simplification des normes applicables aux collectivités, le Sénat fait du logement, de la construction et de l’urbanisme un chantier prioritaire. Face à l’inflation normative et à la complexité des PLU et PLUi, il préconise davantage de souplesse pour faciliter les projets et redonner des marges de manœuvre aux élus. Parmi les pistes: simplifier l’évolution des documents d’urbanisme, faciliter la mobilisation du foncier et la réutilisation du bâti existant, réduire certaines formalités et mieux coordonner les procédures d’urbanisme, environnementales et patrimoniales. Les territoires ruraux et de montagne pourraient également bénéficier de règles adaptées à leurs contraintes. 

URBANISME
Permis tacite: quelles conséquences sur un refus?

CE, 6e et 5e ch. réunies, 3 août 2026, n°497092, publié au Recueil Lebon, rejet

Une société avait sollicité un permis pour trois bâtiments comprenant 52 logements  à Sainte-Foy-lès-Lyon. Le maire ayant refusé l’autorisation, notamment en raison de l’incomplétude du dossier, le tribunal administratif de Lyon avait annulé ce refus et enjoint à la commune de délivrer le permis. Il avait notamment estimé que le maire ne pouvait opposer l’absence de pièces qu’il n’avait pas préalablement réclamées au pétitionnaire.
Le Conseil d’État censure ce raisonnement. Les articles L.424-2, R.423-19, R.423-22 et R.423-38 du code de l’urbanisme ont pour objet de déterminer le délai d’instruction et les conditions de naissance d’un permis tacite. Ils ne peuvent donc être utilement invoqués à l’appui d’un recours contre une décision expresse de refus. L’administration peut ainsi refuser un permis en raison de l’absence de pièces pouvant légalement être exigées, même si elle n’en a pas demandé la production dans le délai d’un mois. Encore faut-il que cette absence ait empêché ou faussé son appréciation de la conformité du projet à la réglementation.
En l’espèce, le tribunal avait également constaté que les insuffisances invoquées n’avaient pas empêché l’examen du projet. Ce motif suffisait à justifier l’annulation du refus: le Conseil d’État rejette donc le pourvoi de la commune.

À retenir
Les règles de naissance du permis tacite sont inopérantes contre un refus exprès. Une pièce non réclamée dans le délai d’un mois peut néanmoins justifier un refus.

LOGEMENT
Garantie universelle contre les impayés de loyer

Proposition de loi, AN, n°3097, 23 juill. 2026, Idir Boumertit (LFI-NFP)

Une proposition de loi propose une garantie publique universelle contre les impayés de loyers. En cas de défaut de paiement du locataire, le bailleur serait indemnisé des loyers impayés par le dispositif public. Dès le premier impayé, le locataire bénéficierait parallèlement d’un accompagnement social destiné à prévenir l’expulsion. En contrepartie de cette couverture, le bailleur ne pourrait plus exiger de caution privée. Les modalités de financement de la garantie seraient précisées en loi de finances

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