L’actu juridique – Avril 2026

Sélection issue de JurisHebdo Immobilier

PARCELLES
Lotissement: la division ne suffit pas

CE, 10^e et 9^e ch. réunies, 13 févr. 2025, n°501671

Le maire de Gréasque a délivré le 16 juillet 2018 un permis d’aménager autorisant la division d’une parcelle comportant une maison afin de créer deux lots à bâtir. Le 13 décembre 2021, un permis de construire a ensuite été accordé au même pétitionnaire pour édifier une maison individuelle sur l’un de ces lots. Des voisins ont contesté cette autorisation devant le tribunal administratif de Marseille en invoquant la méconnaissance des règles du plan local d’urbanisme relatives à l’emprise au sol et aux espaces verts. Leur recours a été rejeté le 17 décembre 2024.
Pour écarter ces moyens, le tribunal administratif a considéré que les règles du PLU pouvaient être appréciées à l’échelle du seul lot d’implantation. Il a estimé que le projet relevait d’un lotissement constitué, permettant d’écarter la règle de l’article R.151-21 du code de l’urbanisme, qui impose en principe d’apprécier les règles du PLU à l’échelle de l’ensemble de l’unité foncière en cas de division destinée à accueillir plusieurs constructions.
Le Conseil d’État censure ce raisonnement. Il rappelle que, pour qu’un permis de construire soit regardé comme délivré dans un lotissement au sens de ces dispositions, il faut, à la date de délivrance du permis, qu’au moins un lot ait fait l’objet d’un transfert en propriété ou en jouissance, même sous condition suspensive.
En l’espèce, le tribunal s’était fondé sur l’achèvement des travaux d’aménagement. Or, cette condition, exigée par l’article R.442-18 pour construire sur un lot, est sans incidence sur la qualification de lotissement pour l’application de l’article R.151-21. Faute de transfert d’un lot, le terrain ne pouvait être regardé comme constituant un lotissement.

À retenir
Un terrain divisé ne constitue un lotissement qu’à compter du transfert d’au moins un lot. Ni le permis d’aménager ni l’achèvement des travaux ne suffisent.

ZAN
Vers un marché des droits à artificialiser?

Proposition de loi n°2559, déposée le 3 mars 2026, AN, Marc Chavent (UDR)

Une proposition de loi déposée le 3 mars 2026 entend assouplir la mise en œuvre du ZAN en instaurant la cessibilité des droits à l’artificialisation entre collectivités. Le texte propose également des «crédits de construction» issus d’opérations de renaturation, mobilisables pour compenser de nouveaux projets. Selon l’auteur du texte, le dispositif vise à favoriser une péréquation territoriale et à valoriser les efforts de recyclage foncier, sans remettre en cause le plafond national.

VACANCE COMMERCIALE
Une proposition de loi pour renforcer la taxation et l’action des communes

Proposition de loi n°2499, déposée le 17 févr. 2026, AN, Damien Maudet (LFI)

Une proposition de loi déposée à l’Assemblée nationale vise à renforcer la lutte contre la vacance des locaux commerciaux. Le texte propose de rendre la taxe sur les friches commerciales plus incitative, notamment en abaissant à six mois le délai de vacance déclenchant son application. Il entend également limiter les stratégies d’évitement des propriétaires en prévoyant un renversement de la charge de la preuve et un encadrement des exonérations. Enfin, il envisage la création d’un droit de préemption au profit des communes pour les locaux vacants depuis plus de 24 mois, afin de favoriser la revitalisation des centres-villes.

SERVITUDE
L’action en prise en charge de travaux imputables au fonds servant est personnelle

Cass. 3 civ., 5 mars 2026, n°24-21.049, FS-B, rejet

À la suite de la division d’un ensemble immobilier, des voies de desserte demeurent la propriété d’un bailleur social, tandis qu’une copropriété bénéficie d’un droit de passage. Se plaignant de leur dégradation, le syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire du fonds servant afin d’obtenir la prise en charge du coût des travaux nécessaires à l’exercice de la servitude. La question posée tient à la qualification de l’action: réelle immobilière, relevant de la prescription trentenaire (art. 2227 c. civ.), ou personnelle, soumise au délai de cinq ans (art. 2224 c. civ.). La cour d’appel retient la qualification personnelle et déclare l’action prescrite.
La Cour de cassation approuve. Elle rappelle que le propriétaire du fonds servant n’est pas tenu d’entretenir ni d’améliorer l’assiette de la servitude et doit seulement s’abstenir de tout acte en rendant l’usage plus difficile. Les ouvrages nécessaires à l’usage et à la conservation de la servitude incombent en principe au fonds dominant (art. 697 et 698 c. civ.). Toutefois, lorsque les travaux sont rendus nécessaires par le fait du propriétaire du fonds servant, celui-ci engage sa responsabilité sur le fondement du droit commun. L’action du fonds dominant tend alors à la réparation d’un préjudice et non à l’exercice d’un droit réel. Elle revêt donc une nature personnelle et se prescrit par cinq ans. L’arrêt clarifie la qualification de ces actions et sécurise le régime de prescription applicable, en distinguant nettement charge réelle et responsabilité civile.

À retenir
L’action par laquelle le fonds dominant demande au fonds servant de supporter le coût de travaux rendus nécessaires par son propre fait relève de la responsabilité civile de droit commun: c’est une action personnelle, prescrite par cinq ans.

TAXE D’AMÉNAGEMENT
Des places de parking en terre battue peuvent être taxées

CE, 9^e et 10^e ch. réunies, 18 févr. 2026, n°498149, Société Font de Luc, rejet

Le Conseil d’État juge que des places de stationnement prévues par un permis de construire, dès lors qu’elles sont identifiées comme aires de stationnement dans le projet autorisé, entrent dans l’assiette de la taxe d’aménagement, même lorsqu’elles restent en sol naturel et ne font l’objet d’aucun aménagement particulier. En l’espèce, le projet autorisé comprenait 61 places, dont 58 en terre battue. Le juge retient que le fait générateur de la taxe est la délivrance de l’autorisation et que la seule inscription de ces emplacements dans le projet suffit à justifier leur taxation forfaitaire.

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