L’actu juridique – Mars 2026

Sélection issue de JurisHebdo Immobilier

DISPOSITIF SRU
Exemptions et seuils de tension du logement social fixés pour 2026-2028

Décret n°2026-38 du 29 janvier 2026 (JO du 30 janvier 2026) / Décret n°2026-43 du 29 janvier 2026 (JO du 30 janvier 2026)

Deux décrets publiés fin janvier 2026 précisent les modalités d’application du dispositif SRU pour la période triennale 2026-2028. Ils portent, d’une part, sur la liste des communes exemptées des obligations prévues aux articles L.302-5 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH) et, d’autre part, sur la définition des seuils de tension de la demande en logement locatif social.
Le premier décret, pris en application du III de l’article L.302-5 du CCH, retient deux catégories d’exemption. Sont d’abord visées les communes situées dans des territoires faiblement tendus, où le niveau de la demande ne justifie pas un effort supplémentaire de production de logements sociaux. Sont ensuite concernées les communes caractérisées par un isolement géographique ou des difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emploi, rendant inadaptée une politique de rattrapage. L’exemption s’applique pour l’ensemble du triennal 2026-2028: les communes concernées ne sont soumises ni à des objectifs de production, ni aux pénalités financières, ni au risque de constat de carence.
Le second décret fixe les seuils de tension, calculés selon le ratio entre le nombre de demandes et les emménagements annuels dans le parc social (hors mutations). Pour les agglomérations et EPCI soumis à la loi SRU, un ratio inférieur à 5,5 caractérise une tension insuffisante. Pour les communes isolées de plus de 15.000 habitants, un ratio supérieur ou égal à 5 justifie un effort renforcé (Pamiers, Biscarrosse, Sallanches, Brie-Comte-Robert).

À retenir
Exemption en cas de faible tension ou d’isolement-accessibilité. Pas d’objectifs ni de sanctions sur la période 2026-2028. Seuils applicables: 5,5 pour les agglos-EPCI; 5 pour les communes isolées de plus de 15.000 habitants.

URBANISME
OAP et réseaux publics: la planification ne vaut pas engagement

CE, 1^re et 4^e ch. réunies, 28 janv. 2026, n°507661

Le Conseil d’État précise qu’une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) d’un PLU ne suffit pas à satisfaire aux exigences de l’article L.111-11 du code de l’urbanisme. Saisi pour avis, il rappelle que cette disposition interdit d’accorder un permis nécessitant des travaux sur les réseaux publics si l’autorité ne peut indiquer le délai et le maître d’ouvrage de ces travaux. Or, les OAP, même détaillées et assorties d’un échéancier, fixent des objectifs d’aménagement sans constituer un engagement opérationnel. Leur seule présence ne permet donc pas de démontrer la capacité effective de la collectivité à réaliser les extensions requises.

LITIGES
Google Earth et le principe du contradictoire

CE, 30 déc. 2025, Société Groupe A et A Novelis, n°500942

Le Conseil d’État encadre l’usage, par le juge administratif, de données issues de services en ligne dans les litiges d’urbanisme. S’il peut conforter son appréciation des pièces du dossier par des données librement accessibles, comme Géoportail, il ne peut en revanche fonder sa décision sur des éléments factuels tirés de Google Earth consultés d’office sans les communiquer aux parties. À défaut, il méconnaît son office et le principe du contradictoire.

PERMIS DE CONSTRUIRE
Paris: dérogations aux règles de hauteur du PLU encadrées

CE, 1^re et 4^e ch. réunies, 28 janv. 2026, n°500730, rejet

Saisi d’un pourvoi contre un jugement du TA de Paris ayant partiellement annulé, sur le fondement de l’article L.600-5 du CU, un permis de construire pour un immeuble de quatre niveaux destiné au personnel du centre pénitentiaire de La Santé, le Conseil d’État confirme la recevabilité du recours et l’analyse au fond.
Sur l’intérêt à agir, la haute juridiction rappelle, au regard de l’article L.600-1-2, que le voisin immédiat — y compris un syndicat de copropriétaires — justifie en principe d’un intérêt à agir dès lors qu’il invoque des éléments précis relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet. En l’espèce, la contiguïté des parcelles et l’ampleur du bâtiment suffisaient à caractériser une atteinte potentielle. Au fond, le litige portait sur l’article UG10.1 du PLU de Paris, qui prévoit que, dans le secteur des abords de La Santé, les constructions ne peuvent «en principe» excéder trois niveaux. Le Conseil d’État juge que, si le règlement peut prévoir des exceptions aux règles de hauteur, elles doivent être suffisamment précises et encadrées. En l’absence de critères définissant les dérogations, la mention «en principe» ne saurait instaurer une faculté d’exception implicite: la règle de hauteur a un caractère impératif. Le pourvoi est rejeté, confirmant l’annulation partielle et la possibilité de régularisation.

À retenir
Le voisin immédiat bénéficie d’un intérêt à agir s’il invoque des éléments circonstanciés. Les exceptions aux règles de hauteur du PLU doivent être expressément encadrées. L’article L.600-5 permet une annulation partielle avec délai de régularisation.

BÂTIMENT INACHEVÉ
Le régime des constructions existantes peut s’appliquer

CE, 13 nov. 2025, Société Neuilly Île de la Jatte, n°497105

Le Conseil d’État admet que des travaux réalisés sur une construction inachevée puissent relever du régime applicable aux constructions existantes. En principe, les articles L.421-1 et R.421-13 du CU dispensent de formalité certains travaux sur constructions existantes. La haute juridiction précise que ce régime peut s’appliquer à une construction non achevée si trois conditions cumulatives sont réunies: un état d’avancement suffisant, une édification conforme à l’autorisation requise et des travaux ne s’analysant pas en une reconstruction.

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